Продажа помещения 182,8 кв м под производство, студию танцев, фитнес в Волжском районе

Продажа помещения гальванического цеха площадью 182,8 кв м.

Аренда офисов от собственника в БЦ Интеграл на 8-м этаже

Офисы различной площади на 8-м этаже БЦ "Интеграл", предлагаемые в аренду без комиссии и с предоставлением юридического адреса в Саратове.

База спроса по аренде готового бизнеса

Мы готовы оказать Вам помощь в сдаче бизнеса или предприятия в аренду, зафиксировав обязательства сторон в договоре


Наш телефон: +7 (8452) 322–622, позвонить.

Поиск

 

Финансирование девелоперских проектов в коммерческой недвижимости

Статьи и полезная информация для собственников недвижимости и инвесторов
Привлекательное финансирование девелоперских проектов на первичном рынке в коммерческой недвижимости.

Источники финансирования девелоперских проектов в строительстве

Cобственник земельного участка, решивший участвовать в девелоперском проекте, в начале пути должен определить две инвестиционные стратегии: на старте проекта и на этапе выхода из него применительно к источникам финансирования.
Входящему в новый проект девелоперу необходимо привлечь консультантов по финансированию, чтобы рассчитать его окупаемость

Сегодня распространено четыре варианта финансирования (они могут быть и комбинированными):

- собственнное финансирование всего проекта на всех его этапах;
- совместное финансирование (соинвестирование) с другим участником проекта;
- финансирование разных этапов проекта с помощью привлечения срочных банковских кредитов;
- финансирование проекта целиком или отдельных его этапов с помощью заёмных средств из разных источников.

На первый взгляд кажется, что наилучший вариант - финансирование за счёт собственных средств девелопера, так как эта схема наиболее распространена в городах - миллионниках и не только.
Однако при расчёте эффективности проекта собственные средства всегда самые дорогие.
Руководство многих компаний осознаёт, что неиспользование кредитного рычага сильно тормозит развитие компании.

Схема финансирования с привлечением соинвестора применяется, когда собственных средств мало, при этом финансовое состояние предприятия недостаточно хорошо для кредитования в банке.
По договорам соинвестирования сегодня строится много объектов. Если объект реализуется на средства нескольких соинвесторов, то отношения между участниками проекта, как правило, строятся на доверии.

Кроме того, специалисты отмечают, что соинвестор охотнее входит в проект на более поздней стадии, когда стены объекта уже построены, соответственно, предпроектную и проектную проработку за счёт соинвестора не произвести.

Популярно также финансирование девелопмента за счёт банковского кредитования.
С одной стороны, девелопер остаётся полновластным хозяином проекта, так как задача банка - получить назад свои средства с процентами, а не торговый или офисный центр.
С другой стороны, девелопер получает необходимое финансирование по приемлемой цене и необходимый срок для возврата кредита.

Очевидно, что постепенно банки с ростом конкуренции среди кредитных учреждений и частных инвесторов станут в борьбе за клиентов предлагать всё более гибкие способы кредитования, к примеру, среднесрочное кредитование строительства, а по окончании его и долгосрочное финансирование работающего объекта.

В данное время подавляющее большинство отечественных застройщиков не имеют доступа к возможности оперировать дешёвыми ресурсами на свободном финансовом рынке.
В то же время требования институциональных инвесторов трудно выполнимы для потенциальных участников девелоперских проектов (высокие проценты по кредитам, большой объём обеспечения, короткие сроки кредитования).
Способ привлечения средств на открытом рынке специалисты единодушно признали крайне редким и малораспространённым в нашей стране.

Доля, моя доля

Впрочем, девелоперы в региональных городах нередко называют ещё один хитрый способ, который одинаково успешно можно считать и способом привлечения инвестиций в проект, и стратегией выхода из него.

Речь идёт о продаже площадей множеству сособственников на этапе строительства объекта.
Зачастую девелоперы бизнес - центров идут на на продажу целых этажей или блоков в офисных центрах по самой очевидной причине - нехватке средств на его завершение.
Таким образом будущий собственник квадратных метров выступает одновременно и соинвестором строительства проекта.
В Москве девелоперы редко идут на такие шаги, так как прекрасно понимают размер упущенной прибыли при досрочной продаже.

Ещё одна причина - это наличие у девелопера других проектов, которые потенциально могут принести ему гораздо большую прибыль.
Тогда он стремится поскорее выйти из текущего проекта и выставляет его на продажу.
Если причины появления дольщиков в объетках коммерческой недвижимости очевидны, то последствия такой маркетинговой стратегии при наличии у застройщика определённой доли объекта могут стать неприятным сюрпризом как в плане управления объектом (работы управляющей компании), так и определения общей стратегии развития и концепции объекта.

Аналитики не рекомендуют девелоперам продавать блоки и этажи в строящихся бизнес - центрах, поскольку это резко снижает привлекательность проекта для потенциальных арендаторов.
Ведь предугадать политику и действия собственника, допустим, этажа в отношении всего здания практически невозможно.
Как полагают специалисты, в офисных комплексах стоит продавать только абсолютно независимые друг от друга здания, не имеющие общих инженерных систем и коммуникаций.
Зачастую в комплексах из, например, трёх зданий одно продаётся, как правило, с целью минимизировать финансовые риски.

Покупка части здания влечёт за собой целый букет вопросов, связанных прежде всего с совместной эксплуатацией здания другими собственниками.
Но есть и юридические трудности, связанные с выделением части здания, оформлением его в собственность. Кроме того, трудности возникают в вопросе раздела участка земли. Участок на объекте с несколькими собственниками может быть оформлен по - разному.

Если речь идёт о нескольких самостоятельных зданиях или обособленных частях с отдельными входами, расположенных на одном земельном участке, то соответствующие части участка под объектами могут быть оформлены в собственность каждого соответствующего владельца зданий или частей зданий.
В таком случае участок, занимаемый парковкой и общей инфраструктурой, обычно, чтобы избежать возможных разногласий, оформляется в общую долевую собственность.

Если же мы говорим об одном едином объекте, принадлежащем нескольким собственникам, то и весь участок, как правило, оформляется в общую долевую собственность пропорционально долям, занимаемым на объекте.

Но как бы ни были оформлены земельные отношения, все участники рынка единодушны во мнении, что наличие нескольких совладельцев на объекте заметно снижает его привлекательность в глазах консервативного инвестора.

© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.

Поделиться в соцсетях:

 

Возможно, вам будет интересно:

 

База спроса

 

Наш телефон:
+7 (8452) 322–622

Позвонить

© 2006-19 Агентство недвижимости «Миони».
Консультационные, маркетинговые услуги в сфере недвижимости и строительства Саратовской области. Посреднические и риэлторские услуги по покупке, продаже, аренде жилой и коммерческой недвижимости, продаже, аренде готового бизнеса. Оформление документов, сопровождение сделок.
Карта сайта. Правила пользования.

12+
Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ.
Для получения подробной информации, обращайтесь по телефону: +7 (8452) 322-622.

   

SSL

Разработка и поддержка: Dominus at 2007-19.