Продажа небольших офисов от собственника в БЦ "Интеграл" в Волжском районе

Зачем арендовать офис, если можно его купить?!
Собственник продает офисы в Волжском районе Саратова.

Офисные помещения в аренду на 2-м этаже БЦ Интеграл в Саратове

Собственником предлагаются в аренду офисы площадью от 90 до 147 кв метров на 2-м этаже бизнес-центра "Интеграл" на ул Чернышевского, 153 в Саратове.

База спроса по покупке готового бизнеса

Мы готовы оказать Вам помощь в продаже бизнеса или предприятия, зафиксировав обязательства сторон в договоре.


Наш телефон: +7 (8452) 322–622, позвонить (WhatsApp, Viber)

Поиск

 

Продам объект в хорошие руки

В последние годы отношение к объектам коммерческой недвижимости изменилось, обладать ими становится не так прибыльно, динамично и конкурентно, как строить и продавать.
Увеличивающийся отряд потенциальных покупателей недвижимости оживляет рынок купли-продажи. Однако по-прежнему инвестиционные сделки единичны, а основной проблемой остаются скрупулёзное структурирование проектов на всех уровнях и тщательная проработка их концепции.

Многие коммерческие объекты изначально были неправильно структурированы юридически с точки зрения их продажи. Запутанные права на собственность, множество юридических и физических лиц, участвующих в схеме продажи, создают потенциальные риски для покупателя.

За рубежом юридическая структура выстраивается так, что владельцем объекта является компания, зарегистрированная в офшорной зоне. Продавая здание, девелопер продаёт эту компанию.
Таким образом, достигаются юридическая чистота и прозрачность, сделка купли-продажи значительно упрощается, удаётся избежать уплаты налогов. Попытки переиграть ситуацию в России и оформить здание юридически прозрачно ник чему не приведут, поскольку процесс переоформления может оказаться слишком дорогим для продавца, и сделка станет для него невыгодной.
К сожалению, структура российского бизнеса зачастую выстроена по принципу что выросло, то выросло, поэтому для успешного сотрудничества с иностранными инвесторами большинству собственников до начала серьёзных переговоров желательно сделать т.н. домашнее задание, т.е. провести реструктуризацию компании: сделать её структуру стройной, логичной, прозрачной и понятной инвестору.

Сегодня собственник, желающий продать объект недвижимости, может либо продать компанию, на балансе которой находится здание, либо же продать сам актив. Покупка компании, а не объекта приводит к тому, что инвестор вместе со зданием приобретает и все пассивы компании: трудовые и социальные отношения, налоговые и коммерческие долги и пр.
Однако такая форма сделки даёт инвестору некоторые налоговые преимущества, поскольку в случае приобретения здания, а не акций/долей компании новый собственник должен уплатить и НДС, и налог на прибыль.

В некоторых случаях также покупка компании, а не актива является практически единственным выходом для инвестора, например, когда особую ценность имеют именно нематериальные активы: лицензии, товарные знаки, эффективно работающая торговая или сервисная сеть и т.д.
Другой пример: согласно практике, сложившейся в Санкт-Петербурге, незастроенные арендованные земельные участки не могут переуступаться новому арендатору/инвестору. В результате, чтобы не потерять право аренды участка, инвестор вынужден покупать саму компанию - арендатора.

Ещё одним сдерживающим фактором являются сроки аренды, составляющие в России в основном около трёх лет, в то время, как на Западе не менее десяти лет.
Существует также ряд сложностей законодательного порядка: неясности в вопросах земельного законодательства сдерживают процесс поглощения девелоперских проектов. иностранным же инвесторам интересны чистые сделки на значительные объёмы площадей сетевых проектов.

Интерес один, подходы разные.

Впрочем, несмотря на множество препятствий, рынок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости и в регионах Россиинабирает обороты. Причём продаются, и что примечательно, покупаются не только отдельные объекты, но и целые сети.

Вслед за иностранными инвесторами региональными торговыми объектами заинтересовались и российские компании.

По мнению специалистов, на современном рынке можно проследить две тенденции, которые определяют ситуацию на рынке продаж коммерческих объектов. С одной стороны, инвесторы проявляют большой интерес к таким сделкам и достаточно активны, но не могут найти объекты т.н. инвестиционного класса.
Поэтому некоторые инвесторы готовы идти на некоторые уступки. С другой стороны, с учётом бурной истории развития рынка недвижимости в России действительно качественных проектов немного, поэтому найти инвестора непросто.

Рынок потенциальных покупателей готовых объектов ещё слабо представлен. Обычно покупателями являются крупные институциональные инвесторы, но они недостаточно активны. Хотя сегодня наблюдается некоторое оживление, однако рынок ещё малоразвит, поэтому собственники и рады бы продать, да не берёт никто. Происходит это и потому, что при продаже готового объекта инициатор проекта закладывает высокую доходность в цену продажи, а покупатель приобретает стабильный безрисковый бизнес, что расценивается как консервативное вложение.
Но сегодня ставка доходности по различным проектам коммерческой недвижимости, на которую может рассчитывать покупатель, вряд ли превышает 10 %, а многие российские инвесторы хотят получать больше.

 

Западные же инвесторы, для которых эта ставка является привлекательной, боятся рисков отечественного рынка. У нас продаются сплошь и рядом не нормально упакованные проекты с понятной схемой финансирования и внятным генподрядчиком, несущим ответственность за свои обязательства, а, как принято говорить, ситуации. Вот поэтому и мало предложений от покупателей - западных фондов или наших институциональных инвесторов: банков, негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний. Им нужна не т.н. ситуация, а проект с ясной доходностью и легко просчитываемыми рисками.

Таким образом, основная проблема девелопера это создание полноценного продукта с чётко продуманной целевой аудиторией.

Сейчас, когда рынок недвижимости начинает выходить из кризиса и развивается, выход из проектов становится логичным продолжением девелоперской деятельности.
Из-за усложнения рынка тенденция специализации стала более явной. Тем не менее, отмечают аналитики рынка недвижимости, говорить о том, что рынок инвестиционных сделок с недвижимостью в России развит и насыщен, пока рано.

По материалам статей А. Гончаровой "Как продавать, чтобы не прогорать", Кензиной Е. Ю. "Стратегия реализации проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости".

06.10.2011

Швейный цех с оборудованием в аренду

© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.

Поделиться в соцсетях:

 

Возможно, вам будет интересно:

 

База спроса

 

Наш телефон:
+7 (8452) 322–622

Позвонить
WhatsApp
Viber

© 2006-19 Агентство недвижимости «Миони».
Консультационные, маркетинговые услуги в сфере недвижимости и строительства Саратовской области. Посреднические и риэлторские услуги по покупке, продаже, аренде жилой и коммерческой недвижимости, продаже, аренде готового бизнеса. Оформление документов, сопровождение сделок.
Карта сайта. Правила пользования.

12+
Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ.
Для получения подробной информации, обращайтесь по телефону: +7 (8452) 322-622.

   

SSL

Разработка и поддержка: Dominus at 2007-19.