Как проверить юридическую чистоту коммерческой недвижимости

Полезная информация для покупателей коммерческой недвижимости.
Покупатель должен четко понимать, что недвижимость, приобретенная с обременениями, с неправильно оформленными документами, с несогласованными перепланировками, создаст новому собственнику проблемы финансового и иного характера.
Поэтому к покупке любого объекта, будь то целое здание или офисное помещение, нужно подходить юридически подготовленными.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждения этого имущества. Но при этом собственник имущества должен подтвердить, что именно он является собственником этого имущества, предоставив правоустанавливающие документы на это имущество (свидетельство на право собственности, договор купли - продажи имущества).

Оцениваем общую схему продажи

Есть заметные особенности в приобретении недвижимости в новостройках - жилых домах, не прошедших ввод в эксплуатацию и, соответственно, с неоформленными в собственность помещениями.

Главная проблема сейчас в том, что практически все договоры, которые заключаются с покупателями, так или иначе незаконны.
Мало кто из застройщиков подписывает с клиентами разрешенный законом договор участия в долевом строительстве.

Остальные типы договоров - предварительные договоры купли - продажи, договоры инвестирования, договоры продажи векселей и т. п. - при привлечении денег граждан на этапе строительства ныне действующее законодательство не признает, то есть фактически это «филькины грамоты».

На этом фоне стала набирать популярность откровенно мошенническая схема, когда лицо или фирма, которые «продают» недвижимость в новостройке, не имеют на неё никаких прав.
Да, все обставляется красиво: вам предлагают внимательно прочитать в офисах продаж бумаги, из которых следует, что вы имеете право на всё, а застройщик вам только должен. Но реального юридического веса эти документы не имеют, а соответственно и защитить свои права, если обнаруживается, что «продажа» не более чем фикция, вы не можете.

Самый надежный для покупателя способ приобретения недвижимости в новостройке – через договор долевого участия (по ФЗ №214), так как по нему дольщикам предоставляется ряд гарантий.
Застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. Застройщик обязан прописать в ДДУ гарантийный срок на объект - договор без этого пункта считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что делает невозможной его двойную продажу и многое другое.

Конечно, и «законный» договор долевого участия, который проходит госрегистрацию, не дает абсолютных гарантий (например, в случае, если застройщик обанкротится), но в плане защиты от мошенников - это на сегодня самый безопасный тип договора.
При этом в любом случае менее рискованно покупать недвижимость в новостройке у крупного застройщика, минуя мелких посредников. Как раз на этапе посредников обычно и возникают мошеннические схемы.

Покупка недвижимости в новостройке по вексельной схеме имеет тоже свои нюансы и считается крайне ненадежной. По этой схеме застройщик заключает с покупателем предварительный договор о намерениях, в котором прописаны характеристики будущего объекта недвижимости, условия, сроки его получения и предполагаемая дата заключения основного контракта.

Отдельно заключается вексельный договор, по которому застройщик продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости покупаемой им недвижимости. Когда подходит срок погашения векселя, покупатель обменивает ценную бумагу на недвижимость.
Для покупателя подвох состоит в том, что по договору о намерениях застройщик не несет никаких обязательств – речь идет именно о намерении, а не об обязательстве передать недвижимость покупателю.

К тому же в вексельном договоре указывается лишь стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранному объекту недвижимости в новостройке этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить покупателю именно недвижимость нет возможности.
Есть мнение юристов, что с юридической точки зрения вексельную схему можно считать притворной сделкой, то есть совершенной для того, чтобы прикрыть другую сделку. В данном случае купля - продажа векселя прикрывает куплю-продажу объекта недвижимости.
Поэтому, в соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ, такая сделка ничтожна, то есть она может быть оспорена в суде по иску любого заинтересованного лица.

Проверяем права продавца и статус объекта

Если от вас до проведения сделки скрывают, кто является собственником, или недвижимость предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит подходить с особой, тщательной проверкой.
Необходимо проверить подлинность и действительность доверенностей, а также историю объекта в части предыдущих собственников и их судьбы. Главный критерий - это число продаж данной недвижимости. Чем больше собственников было у неё за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.
Проверить такие данные можно путем изучения выписки из ЕГРП.

Следует удостовериться в наличии права собственности (титула) продавца на объект недвижимости, в отсутствии так называемых "пороков титула", рисков, связанных с возможным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем.
Проверке подлежит, как правило, каждый переход права собственности: были ли соблюдены правила, установленные законом, не было ли нарушений, которые могли бы привести к признанию сделки недействительной и истребованию объекта.

Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на неё.
В отношении обременений следует учитывать, что при смене собственника объекта недвижимости они сохраняются, то есть при приобретении объекта с обременениями новый собственник будет иметь в качестве обременения аренду, залог и прочее.

Если приобретаемый объект коммерческой недвижимости находится в залоге, то на заключение договора купли - продажи потребуется согласие залогодержателя.
Приобретение такого объекта сопряжено для покупателя с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя.
Такую информацию можно получить по запросу в Росреестре, а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суде по месту расположения данной недвижимости.

Во избежание сложностей в дальнейшем эксперты рекомендуют исследовать вопрос о надлежащем использовании объекта, нет ли в его составе несогласованных изменений, перепланировок и т.д.

В случае с вновь построенным или реконструированным объектом необходимо также проверить, был ли соблюден порядок согласования строительства, реконструкции, а затем введения объекта в эксплуатацию. Отсутствие каких-либо согласований может означать возможные претензии государственных контролирующих органов в будущем, а в некоторых случаях и признание объекта самовольной постройкой.

Следует также проверить наличие договоров аренды и их условия. Важным моментом является наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электрической мощности, договоров снабжения газом и т. д.).
Отсутствие таких договоров и (или) выделенных лимитов может существенно осложнить коммерческое использование объекта.

При приобретении объекта коммерческой недвижимости следует ознакомиться с документами на земельный участок, которые имеются у продавца, проверить оформление прав на земельный участок. По гражданскому и земельному законодательству РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

• Акт приема-передачи в сделках купли-продажи недвижимости
• Как проверить застройщика
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость