Продажа офисных помещений на 2-м этаже бизнес-центра Интеграл в Саратове

Собственник продает офисы площадью 90 до 111 кв метров на 2-м этаже бизнес-центра "Интеграл", ул Чернышевского, 153 в Саратове.

Возьмём в аренду помещение под пункт выдачи заказов (ПВЗ)

Внимание собственников помещений в Саратове и Энгельсе! Предложите свое помещение для аренды пункта выдачи интернет-заказов.

База спроса по покупке земельных участков

Мы готовы представлять Ваши интересы по договору.
Стоимость услуг агентства для продавцов земельных участков 5% от стоимости продажи.


Наш телефон: +7 (8452) 322–622, позвонить (WhatsApp, Viber)

Поиск

 

Разрешительные документы на строительство

Чистота сделки может быть обеспечена, в том числе, анализом пакета разрешительных документов на строительство у застройщика.
Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков (вкладчиков, инвесторов), рекомендуется перед принятием решения о приобретении квартиры в новостройке провести наряду с комплексной проверкой юрлица, осуществляющего строительство и (или) реализацию квартир (коттеджей, таунхаусов) анализ пакета существующих у компании документов, разрешающих вести строительство на земельном участке.

Покупка жилья на первичном рынке предусматривает несколько схем заключения сделок, причём одни выгодны застройщикам, другие - покупателям.
Большинство застройщиков не спешат идти навстречу клиентам, хотя законодательство и требует этого. Поэтому покупателям приходится или рисковать, или искать объекты, где строительство полностью законно и продажи квартир идут по договорам, защищающим потенциальных дольщиков.

Юрлицо, осуществляющее строительство и реализацию новостроек, должно быть проверено вами на наличие разрешительных документов, в том числе, и используемых в государственной регистрации незавершённого строительства.
Конечно же, для детального анализа разрешительных документов компании нужно обязательно иметь чёткое понятие относительно возможных субъектов на строительном рынке, ведущих строительство и осуществляющих продажу первичной недвижимости.

Выделяют несколько основных групп юридических (и физических) лиц среди указанных субъектов инвестиционной деятельности в строительстве:

- инвесторы;
- заказчики - застройщики;
- подрядчики.

Все субъекты инвестиционной деятельности принимают участие в инвестиционном проекте с обоснованными экономической целесообразностью, объёмами и сроками осуществления капитальных вложений. Главной целью их инвестиционной деятельности является получение прибыли.

Инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица любой формы собственности и организационно - правовой структуры (ООО, ЗАО, ОАО, АНО, ГУП и т.д.), имеющие на балансе необходимый объём имущества, не ограниченные в ведении хозяйственной деятельности.

Заказчики - застройщики (как физические, так и юридические лица) организуют финансирование инвестиционного проекта строительства, комплекс мероприятий по ведению строительства в соответствии со строительными нормами, обеспечивая реализацию инвестпроекта, включая необходимые согласования проекта строительства, оформление землеотвода, обеспечение ввода объекта в эксплуатацию, оформления и регистрации имущественных прав (прав собственности) инвесторов на вновь построенный объект недвижимости.
Если заказчик сочетает в себе функции инвестора, он будет называться уже инвестор - застройщик.

Подрядчики (физические и юридические лица) выполняют по договору подряда с заказчиком строительства строительные или связанные с ними работы. Подрядчики должны иметь доступ к профессии через членство в СРО строителей региона.

Все участники инвестиционной деятельности отношения между собой регулируют взаимными договорами или контрактами.

Для осуществления права на реализацию квартир или помещений в новостройках предприятие должно обладать сформированным в соответствии с законом пакетом разрешительной документации на ведение строительства именно на этом отведённым под строительство земельном участке!
Ознакомление с ним должно предшествовать любому внесению денег в кассу предприятия, включая бронирование за собой квартиры. Ознакомиться с разрешительными документами вы можете вместе с приглашённым юристом в офисе строительной или риэлторской организации.

В основной пакет документов застройщика входят:

1. Распоряжение (постановление) местной администрации;
2. Инвестиционный проект (контракт);
3. Договор аренды земельного участка под строительство;
4. Разрешение на строительство;
5. Договоры о привлечении финансовых средств физических и юридических лиц с перечнем передаваемых жилых и нежилых помещений в новостройке (договоры о передаче прав).

Распоряжение (постановление) местной администрации

Распоряжение (постановление) местной администрации в оригинале можно увидеть лишь у заказчика - застройщика, отвечающего за организацию всей стройки. У остальных (подрядчиков и инвесторов) могут быть лишь копии данного распоряжения.
Этот документ является распорядительным актом на фирменном бланке госучреждения, которым он издаётся с указанием его регистрационного номера и дачи издания.

В тексте распоряжения объясняется цель выдачи документа: строительство указанной организацией на оговорённом участке городской территории жилого дома с реконструкцией или без реконструкции жилого квартала. Указываются название района застройки. её площадь, а также предписание земельному комитету в определённый срок оформить указанный участок земли застройщику под строительство соответствующего жилого дома.
Подписывается распоряжение администрации соответствующим должностным лицом, от имени которого оно и издаётся, далее на нём ставится печать (обычно Для документов) и указывается перечень организаций , в которые будут отправлены другие экземпляры документа.

Инвестиционный проект (контракт)

Инвестиционным контрактом (договором) называют по сути обычный многосторонний договор.
Форма инвестиционного контракта унифицирована законом (нормативным актом), что способствует упорядочиванию и систематизации его разделов и положений. Инвестиционные контракты все разные, но все они регламентируют общие требования к участникам инвестиционной деятельности.

Инвестиционный контракт проходит обязательную учётную регистрацию в течение месяца после подачи на регистрацию через внесение записи в Реестр учёта инвестиционных контрактов, получение учётного номера, заверенных подписью ответственного лица и печатью организации.

Контрактом определяется соотношение раздела имущества по итогам реализации проекта. Как правило, большая часть имущества закрепляется за инвестором (который может быть и одновременно заказчик - застройщик), а администрации достаётся от 10 до 30 процентов жилых и нежилых помещений новостройки после ввода объекта в эксплуатацию.
Стоит учитывать, что заказчик - застройщик или инвестор не могут заниматься продажей квартир, не входящих в их долю, то же справедливо и в отношении администрации района.
Для избежания путаницы и противоречий при распределении долей имущества в строящемся доме сторонами инвестиционного контракта составляется предварительный протокол распределения жилой площади.

Предварительный протокол распределения жилой площади чаще является продолжением и неотъемлемой частью инвестиционного контракта, чем самостоятельны документом.
В любом случае в нём должно присутствовать указание на то, к какому документу он составлялся. В нём определяется доля Администрации района, причём проценты переводятся в квадратные метры и выделяются в конкретные квартиры, далее то же делается с долей инвестора и с долей заказчика - застройщика.

Общий перечень квартир оформляется в виде таблицы, в графах которой - технические параметры и характеристики продаваемых объектов недвижимости.
В связи с отсутствием у квартир присвоенных номеров на начальном этапе проекта их идентифицируют по количеству комнат, общей площади квартир, номерам секций, этажам или расположению на лестничной площадке (например, используя обозначение их относительно шахт лифтов).

Секцией обозачается техническое разделение строящегося дома на сегменты. Нумерация квартир в строящемся доме начинается на каждом этаже в каждой секции с 1 (одного). Обычно на этаже редко бывает более трёх - четырёх квартир, поэтому нумерация их ведётся по часовой стрелке от 1 до 4 - х.

Предварительный протокол за весь период строительства может меняться, чаще всего меняется общая площадь.
Могут возникать конструктивные изменения, приводящие к изменению общей площади квартир. Проект поэтому называют предварительным, а общую площадь квартир - проектной. Могут измениться и секционность дома, и его этажность.
За каждым таким изменением следуют соответствующие дополнения в предварительный протокол.

Договор аренды земельного участка под строительство

Землеотвод регулирует отношения заказчика - застройщика с местными органами власти.
Компании отводится строго определённый участок земли для строительства жилого дома или комплекса домов. Землеотвод оформляется на ту организацию, на которую оформлено постановление Администрации, и регистрируется в Земельном комитете.

Землетовод, как вид договора, содержит в себе сроки. На строительство жилого дома застройщику даётся два - три года, при невозможности завершения строительства в этот срок, договор может быть пролонгирован на нужный срок. Это в теории. Добросовестные застройщики своевременно продлевают договор аренды земли.

В редких случаях земля, на которой ведётся строительство дома, находится в собственности заказчика - застройщика. В этом случае он должен иметь на руках свидетельство о госрегистрации права собственности на участок земли и договор, на основании которого земля перешла в его владение и пользование.

Разрешение на строительство объекта жилищной сферы

Разрешение на строительство представляет собой бланк установленного образца с указанием названия фирмы - застройщика (заказчика строительства), с рарешением ей проводить строительно - монтажные работы по указанному объекту.
Указывается строительный адрес этого объекта (жилого дома), который должен совпадать с адресом в Постановлении Администрации, инвестиционном контракте, предварительном протоколе распределения жилой площади и договоре аренды земли.

Разрешение на строительство выдаётся заказчику строительства только после оформления и регистрации договора аренды земельного участка. Оно должно быть зарегистрировано, утверждено и иметь все необходимые подписи. Не стоить путать разрешение на ведение строительных работ и разрешение на ведение земляных работ.
Последний выдаётся сроком на один - два месяца или в случае проведения аварийных работ.

После вступления в силу федерального закона № 214 разрешению на строительство уделяется большое внимание. Действие закона об участии в долевом строительстве распространяется на строительные объекты, разрешение на строительство которых выдано после первого апреля 2005 года.
Если же разрешение выдано до этой даты, квартиры можно реализовывать по различным схемам: инвестиционный договор, договор соинвестирования, договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (инвестирования), участие в накопительных жилищных кооперативах, коммандитных товариществах и т.п.

Если разрешение на строительство получено после указанной даты, продажа квартир возможна лишь через долевое участие в строительстве и уступку права требования.

Договоры о привлечении финансовых средств физических и юридических лиц

На основании разрешения на строительство заказчики - застройщики, а вместе с ними и инвесторы, вложившие собственные средства в строительство, имеют право привлекать финансовые средства физических и юридических лиц на основании соответствующих договоров с перечнями передаваемых квартир (договоры о передаче прав).

То есть продавать не квартиры, а свою долю в участии в строительстве.
Поэтому здесь применяются не договора купли - продажи (так как свидетельства о госрегистрации права собственности на момент строительства дома ещё невозможно оформить), а договора долевого участия в строительстве (договора соинвестирования, уступки права требования).

© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.

Поделиться в соцсетях:

 

Возможно, вам будет интересно:

 

 

База спроса

 

Наш телефон:
+7 (8452) 322–622

Позвонить
WhatsApp
Viber

 

 

 

Консультационные, маркетинговые услуги в сфере недвижимости и строительства Саратовской области. Посреднические и риэлторские услуги по покупке, продаже, аренде жилой и коммерческой недвижимости, продаже, аренде готового бизнеса. Оформление документов, сопровождение сделок.
Карта сайта. Правила пользования.

12+
Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса РФ.
Для получения подробной информации, обращайтесь по телефону: +7 (8452) 322-622.

SSL

Разработка и поддержка: Dominus at 2007-23.