Сдача недвижимости в аренду и предпринимательство

Существует 4 признака предпринимательской деятельности: самостоятельная деятельность на систематической основе на свой риск для извлечения прибыли от использования имущества (пример - недвижимость, сдача её в аренду) или от продажи товара (тоже может быть недвижимость). Статья 11 Налогового кодекса об этом напрямую нам говорит.

Если зарабатываете на недвижимости, налоги НДФЛ и НДС

Если вы зарабатываете на недвижимости, налоговая служба при выявлении такой деятельности начислит вам налоги. По жилому фонду 13%, а по нежилым помещениям дополнительно к 13% НДФЛ может быть начислен НДС 20%.

Поэтому если вы сдаёте помещение юрлицу, а оно удерживает из суммы арендных платежей 13% и уплачивает их за вас, то при проверке налоговая может доначислить вам НДС за три года, предшествующие времени проверки.

Последствия признания гражданина предпринимателем, который не зарегистрирован как ИП, но де факто им является, - доначисление (по нежилому фонду) НДС дополнительно к налогу НДФЛ.

А при продаже данного помещения отменяются налоговые льготы согласно ст. 217 Налогового кодекса - если объект использовался в предпринимательской деятельности, не будет применено правило трёхлетнего или пятилетнего срока владения имуществом (в зависимости от способа приобретения).

Правило "доходы минус расходы при покупке" не будет к вам применено, дополнительно будет начислен налог НДФЛ и НДС.

Как налоговая служба узнает о вашем доходе от недвижимости?

Кроме анализа числа объектов в вашей собственности, которое им известно по данным ЗАГСа и Росреестра, отсутствию показываемых в декларациях доходов может вызвать интерес к вашей персоне и как следствие проверку, в том числе фактическое использование недвижимости во время выезда на место.

Налоги в сфере недвижимости, ИП и самозанятые

Если у вас коммерческая недвижимость, регистрируйтесь как ИП и применяйте упрощенную систему налогообложения по схеме "доход 6%" либо "доход минус расход, 15%". Если объекты покупаются для перепродажи, лучше применять схему "доход минус расход", поменять систему налогообложения можно только раз в календарном году.

При продаже коммерческой недвижимости имеет значение не статус её, а то, использовалась ли она для получения дохода в предпринимательской деятельности.

По объектам коммерческой недвижимости самозанятости быть не может. Режим налогообложения самозанятых (налог на профессиональный доход) может быть применен только при сдаче жилой недвижимости в аренду (не при продаже). Ограничения по количеству сдаваемых в аренду квартир у самозанятых нет.

Если сдаёте квартиру физлицу, то платите 4% от суммы, если юридическому или ИП, то ставка 6%.
Отчетности у самозанятых нет, онлайн-кассы они не применяют, фиксированных платежей платить не должны.

• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Кому выгодно купить патент на сдачу в аренду недвижимости
• Если сдаёте помещения в аренду как ИП, - какую систему налогообложения выбрать
• Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС
• Желающие открыть ПВЗ Авито смогут это сделать технологично