Откат за аренду и нежелательные инвестиции в магазины с арендаторами

Как найти надёжного арендатора коммерческой недвижимости, чтобы через полгода он не съехал – главный вопрос для всех собственников нежилых помещений, офисных зданий или торговых центров. На что готовы собственники, чтобы нежилое помещение (целое здание) не пустовало?
Многие собственники (большинство) готовы предложить арендаторам арендные каникулы для обустройства на новом месте, развития и маркетинга. Иногда 6 и даже до 12 месяцев.

Если арендатор это крупная федеральная компания

По некоторым важным условиям аренды бывает сложно договориться с арендатором, если арендатор - крупная федеральная компания, у собственника тогда не бывает возможности лично встретиться с руководством, - тем, кто единолично принимает решение.
Компании, арендующие площади (торговые или офисные) в городах РФ, доверяют переговоры с собственниками региональным представителям, а функции выбора - одному или нескольким менеджерам.

В результате длительное время ведутся переговоры с собственником об аренде, со сменой менеджеров и их уровня (должностного положения) в компании.

Со временем образовывались крупные региональные игроки на рынке коммерческой аренды, с которыми гиганты (ритейла, например) и предпочитают подписывать пакетные соглашения по аренде нескольких (десятков) помещений.

Когда магазин с арендатором - нежелательная инвестиция

Состояние дефицита подходящих торговых помещений было характерно, когда рынок коммерческой недвижимости был на подъеме.
С началом масштабного кризиса в стране мы наблюдали лавинообразное закрытие торговых компаний, сетевых магазинов и освобождение площадей. Поменялись значение и роль региональных представителей компаний, оставшихся на рынке.

Теперь собственники магазинов оказались в зависимости от них, и для себя готовы к ухудшению условий аренды.
Переговоры могут затягиваться на неопределенный срок, и у регионального представителя появляется множество мер воздействия на владельца, вплоть до требования отката за право заключить договор аренды помещения.

Личная заинтересованность менеджера могла стать причиной того, что для аренды выбирался экономически не обоснованный объект.
Ставка аренды помещений в таком договоре аренды могла быть завышена, не соответствующая рынку, выгодная владельцу и менеджеру.

Налицо некачественный договор аренды пустовавшего ранее объекта, который может опустеть снова, как только в головной комании найдут причину и потребуют расторжения договора или существенного снижения ставки аренды магазина.

Но пока этого не произошло, у владельца есть время продать магазин, торговые помещения (здания) с арендатором как успешный арендный бизнес.
По нашему опыту, банки не способны разобраться в залоговых объектах, выступающих обеспечением кредитов, и если продать такой объект не получается, то получить деньги под залог «успешной» и приносящей прибыль коммерческой недвижимости владельцу бывает несложно.

Когда через некоторое время поток арендных платежей иссякает, банк или новый собственник получают неликвид. Далее неизбежные снижение оценочной стоимости, торги, новый собственник, новый арендатор..., новые пики и провалы развития.

Если вам предлагают инвестировать в магазин с федеральным оператором ритейла в качестве арендатора, задумайтесь, изучите историю объекта, найдите в ней качели роста и падений, и если они есть, то тогда от такой нежелательной инвестиции стоит отказаться.

Собственникам площадей можно посоветовать при изучении договора аренды контактировать с несколькими представителями компании-арендатора.
Не платить менеджерам за сомнительное преимущество подписания договора, а найти другое решение, чтобы через полгода арендатор не съехал.

• Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше чем в регионах
• Инвестиции в коммерческую недвижимость: выбор инструментов и обеспечение дохода при минимальных рисках
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость
• Подбор помещений в Саратове по договору с агентством: мы подберём быстрее
• Покупка арендного бизнеса это инвестиции с наименьшими рисками для покупателя
• Список компаний, которые ввели ограничения или покинули российский рынок
• Сдача недвижимости в аренду и предпринимательство
• Кому выгодно купить патент на сдачу в аренду недвижимости