Расчет налогообложения коммерческой недвижимости и способы снизить налог

К коммерческой относят объекты недвижимости, используемые для получения постоянной прибыли. Согласно Налоговому кодексу (п.1 ст.401) они наряду с другими считаются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Особенностью российского налогового законодательства является то, что земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость

Примечательно, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».
Существуют также различия в налогообложении коммерческих объектов, принадлежащих гражданам и организациям.

Коммерческая недвижимость является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, когда она зарегистрирована в ЕГРН и учтена в качестве объекта основных средств на балансе предприятия, владение ей отличается от владения жильем, поэтому и порядок исчисления налога на имущество в двух случаях будет разным.

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости объектов (для жилых - 0,1%).

Если собственник коммерческой недвижимости физическое лицо, то рассчитывается к уплате налог на имущество физлиц, если организация, то налог на имущество организаций.
При расчете налога на имущество физлиц за основу берется кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую налоговые органы получают от Росреестра.
Налог на имущество предприятий в каждом регионе (субъекте РФ) устанавливается местным законом «О налоге на имущество организаций», а федеральные власти утверждают максимальную его величину.

Налог может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости имущества (около 2%) или его среднегодовой стоимости (в некоторых регионах 2,2%) по специальной формуле, учитывающей остаточную стоимость имущества (разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации).
Дифференцированные ставки налога применяются к некоторым субъектам инвестиционной деятельности.

Налоги на доходы от коммерческой деятельности.

И граждане, и предприятия могут получать доход от сдачи принадлежащей им коммерческой недвижимости в аренду. Физические лица облагаются на полученный доход налогом в 13% от суммы, полученной от арендатора.

Юридические лица в качестве налога уплачивают процент от суммы полученного дохода в зависимости от применяемой системы налогообложения, - основной (ОСН) или упрощенной (УСН), 6% или 15%.

Два способа снижения налога на коммерческую недвижимость

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?
Согласно Налоговому кодексу РФ, льготы по налогу на имущество (вплоть до полного освобождения для объектов в конкретных видах деятельности) предусмотрены для общественных организаций инвалидов, учреждений уголовно-исполнительной системы, резидентов особых экономических зон и некоторых других категорий налогоплательщиков.

В некоторых регионах, как например в Нижегородской области, налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект налогообложения не входит в перечень объектов согласно пункта 7 статьи 378.2 НК РФ.

Чтобы снизить налог, в налоговой нужно оспорить применение в расчетах налога кадастровой, а не остаточной стоимости, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.

Если это сделать не получится, то выходом может стать снижение величины кадастровой стоимости объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) - в комиссии при Росреестре или в суде.
Если будет принято решение в вашу пользу, итогом станет новая кадастровая стоимость объекта коммерческой недвижимости.

• Схема оплаты аренды помещения от оборота, условия и правила применения арендаторами
• Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС
• Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость