Как рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость

"Жизнь - это не то, что вы получаете. Это то, что вы делаете с полученным." Стефани Перкинс.

Чтобы стать успешным и богатым, нужно немного - искреннее желание и специальные знания (ваши собственные или привлеченных специалистов).

Деньги не нужно копить, их нужно правильно использовать.
Получить финансовую свободу можно без большого стартового капитала, например, взяв кредит на оптимальных условиях и выгодно вложив деньги, вы заставите их работать на вас.

Ваша цель - начать приумножать свои средства и создать пассивный доход. Это способ обрести финансовую независимость и перестать думать о деньгах.

Ипотека как инструмент инвесторов

Инвестирование - это не вложение денег. Эту истину нужно понять. Чтобы вкладывать деньги, совсем необязательно их иметь. Ипотека - такой же рабочий инструмент инвестора, и относиться к нему нужно как к покупке денег, привлекая для консультации специалистов - юриста, банкира и брокера по ипотеке.

Не так важна ставка кредита, который вы собираетесь брать в банке, как рентабельность вашего проекта.
Брать ипотеку следует, если доход от проекта будет не менее 30% (минимальный порог интереса опытного инвестора).

Вы становитесь инвестором, когда у вас есть план. В нём должны быть и стратегия и тактика, обеспечивающие эффективную работу каждого занятого у банка рубля.

Цикл инвестирования в недвижимость с привлечением кредита

Важная особенность инвестирования в недвижимость - это учитывать цикличность развития недвижимости, причём количество циклов определяется желанием инвестора.
Каждый цикл непременно состоит из нескольких последовательных этапов, в результате реализации которых недвижимость начинает приносить постоянный доход.

При выборе объекта недвижимости определяем его соответствие нашей стратегии, учитывая все нюансы: стоимость, условия покупки, сравнение с аналогичными объектами в выбранной локации.

Важнейший шаг - расчет стоимости улучшения объекта, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность среди конкурентного окружения и уменьшить срок его экспозиции на рынке - брокериджа (сдачи в аренду).
Расчет суммы для запуска проекта, - сколько нужно вложить своих и заёмных денег. Заёмные средства могут на 100% составлять финансовую часть инвестиционного проекта. Привлечение кредита в банке на приемлемых условиях.
Реализация проекта: приобретение объекта в собственность, его улучшение, выход на рынок, брокеридж или подбор арендаторов. Получение дохода, выплата процентов по кредиту из получаемых средств.

В результате завершенного цикла объект капитализируется и приносит доход. Он может служить стартовым залоговым капиталом для начала нового цикла с другим объектом недвижимости.

Как рассчитать эффективность вложений в недвижимость

Оценить, насколько эффективно недвижимость после покупки будет работать и приносить доход, можно определить эмпирическим способом. Отношение рыночной стоимости недвижимости к полученному с её помощью годовому доходу даст нам т.н. "фактор капитализации", - коэффициент, индивидуальный для каждого объекта.

В своих расчетах эффективности проектов следует ориентироваться на минимальный доход около 30%.

Рассчитать эффективность вложений в недвижимость можно в несколько этапов.

Берём исходные данные для расчёта:

Ежемесячная выплата процентов по ипотечному кредиту.
Размер первоначального взноса по кредитному плечу.
Вложения в улучшение и на реализацию объекта (ремонт, брокеридж и т.д.).
Ежемесячный доход от готового объекта.

Для получения величины эффективности проекта полученный чистый годовой доход (ежемесячная аренда за минусом ежемесячных платежей в банк, умноженное на 12 месяцев) делим на общую сумму расходов (взнос в банк плюс расходы на улучшение объекта и брокеридж) и умножаем результат от деления на 100%.

• Как рассчитать оборот и средний доход магазина
• Откат за аренду и нежелательные инвестиции в магазины с арендаторами
• Как предпринимателю правильно рассчитать прибыль со сдачи в аренду магазина
• Расчет срока окупаемости доходной недвижимости
• Как рассчитать расходы на содержание коммерческой недвижимости
• Девелоперам предстоит потрудиться, чтобы создать ликвидный проект на рынке коммерческой недвижимости