Как определить цену своей квартиры перед продажей?

Изучаем порталы по недвижимости, юзаем онлайн-сервисы по экспресс-оценке, изучаем опыт риэлторов и считаем среднюю цену "метра" на рынке.

Правильно оценить квартиру перед тем как выставлять ее на продажу, – задача весьма непростая и ответственная: от правильности оценки зависит время экспозиции квартиры до момента пока не найдётся «свой» покупатель и окончательная цена продажи.

Большинство собственников склонны переоценивать принадлежащие им квартиры, что весьма понятно. Завышение цены "от рынка" составляет от 20 до 40%, что неминуемо влияет на срок её реализации. Мотивированные на покупку люди отслеживают все объекты "без альтернативы" по данному району и в большом сроке экспозиции квартиры ищут уже скрытые причины, начиная от технических дефектов до плохой "истории".

Есть случаи, но встречающиеся всё реже, когда продавец срочно продаёт свою квартиру на 5-10% ниже рынка, в этом случае появляется ощущение (и не только у бывшего собственника), что кто-то здорово продешевил.

Ищем ответ по цене в интернете

Есть онлайн-калькуляторы и онлайн-оценщики на сайтах крупных порталов, но ждать от них скрупулёзной точности не приходится в связи с массовостью оцениваемых массивов информации о продаваемых квартирах, причем часто цены на квартиры берутся из баз данных агентств недвижимости по только выставленным на продажу (и потому без ожидаемого и обоснованного торга) или по квартирам с уже "прикрученными" процентами комиссии риэлторов, что тоже лишает данные достоверности.
Онлайн-сервисы не учитывают множество нюансов, из которых складывается окончательная цена квартиры и дают поэтому общую и очень поверхностную информацию для оценки.

Как вариант, можно "прицениться" по новым домам на сайте Росреестра, где указана кадастровая стоимость квартир, а в сданных новостройках она близка к рыночной стоимости.
Цена опять же будет несколько условной из-за невозможности отобразить наличие или отсутствие в продаже в оцениваемом микрорайне аналогичных по параметрам квартир.

Более конкретную и близкую к реальной цифру вам назовут в агентстве недвижимости, специализирующемся на продаже квартир в интересующем вас районе.
Некоторые агентства могут брать за такую экспресс-оценку от 1,5 до 2 тысяч рублей, хотя некоторые частные маклеры, владеющие информацией по проведенным сделкам, могут поделиться информацией бесплатно по телефону.

Изучаем методы риэлторов

Если у вас есть знакомый риэлтор в Саратове, вы можете попросить его собрать для оценки информацию по разбросу цен или научить вас работать с открытыми источниками самостоятельно.

Самый простой вариант получить выборку для анализа цен это через поисковик специализированного сервиса по недвижимости задать параметры вашей квартиры. Указываете район, микрорайон расположения дома, количество комнат, тип дома, площадь и другие требуемые сервисом данные и получаете некоторый перечень аналогичных вашей квартир.
Из перечня исключаем самые дорогие и самые дешёвые варианты, продающиеся явно ниже рыночной цены, что должно настораживать не только вас.
В итоге остается всё-таки внушительный перечень квартир, и понимания причин, по которым цена у них разнится от 100 тысяч до миллиона (!) он также не даёт.

Что советуют в этом случае опытные риэлторы? "Делим" список по горизонтали на две равные части и обращаем внимание на варианты чуть ниже этой границы. На полученную таким способом цену и следует рассчитывать, выставляя квартиру на продажу.

Это самый простой вариант эмпирическим путём найти "ту самую" цену.
Конечно, оценщики или даже те же педантично относящиеся к своей работе риэлторы найдут в этой методике кучу недостатков и предложат применить коэффициенты понижения или повышения цены, учитывающие состояние текущего рынка вашего города.
Этот корректирующий цену коэффициент должен, кроме состояния рынка,  учесть и обязательный торг "своему" покупателю.

Сложно? Это ещё не конец нашего опыта.
Сравниваем цену квадратного метра площади квартир и удаляем из нашей выборки те варианты, когда цена за метр (наименьшая и наибольшая) больше соседнего значения более чем на 20 процентов. Причины "нестандартности" цены в их случае носят нерыночный характер и мешают сделать правильный вывод.

Что-то среднее по рынку

Для того, чтобы его получить, нам нужно будет вычислить среднюю цену квадратного метра квартир всей выборки, то есть складываем оставшиеся в списке цены 1 квадратного метра каждой отдельной квартиры и эту цифру делим на количество квартир в выборке. "Среднее арифметическое", помните из школы? Чтобы получить цену своей квартиры, умножаем это "среднее арифметическое" значение на площадь квартиры в метрах. Вот и цена вашей квартиры.
Можете сравнить её с ценами на аналогичные квартиры в вашем районе и оценить свой опыт.

Естественно, есть вопросы к "чистоте эксперимента".
Всё дело в величине выборки, если она невелика, то пара вариантов с явно завышенной ценой могут повлиять на окончательный результат. Свой приговор полученному результату вынесет и сам рынок.
В полученном вами результате нет коррелирующей связи средних цен "метра" с динамикой всего рынка, да и сам результат будет иметь короткий "срок жизни" в связи с изменениями цен, а они меняются практически ежедневно.

Итак, получить примерно соответствующий рынку ценник на квартиру, задавшись такой целью, можно и самостоятельно.
Для этого желательно сделать всё для "чистоты" вашего опыта: выбрать максимальное количество схожих вариантов, отделить из них те, которым "можно верить" и отслеживать выставляемые варианты на протяжении серьёзного временного интервала (несколько месяцев).

Не стоит всё-таки забывать, что провести мониторинг всего рынка под силу только профессиональным риэлторам, владеющим данными по совершенным сделкам купли-продажи, и оценщикам, готовящим отчеты об оценке, в том числе, для банков по ипотечным кредитам.

• Новые правила оформления перепланировки 2024
• Онлайн оценка недвижимости - что гадание на кофейной гуще
• Можно ли продать недвижимость по цене ниже её кадастровой стоимости
• Способы креативного описания недвижимости, чтобы продать её быстро
• Почему с нами продажи недвижимости происходят быстрее
• Этапы маркетинга в продаже недвижимости
• Хоумстейджинг с помощью AI (искусственного интеллекта) и совет дизайнера интерьеров
• AI в продажах — серьёзное конкурентное преимущество