Можно ли продать недвижимость по цене ниже её кадастровой стоимости

Что будет, если продать недвижимость ниже кадастровой стоимости? Исходя из какой стоимости будет исчисляться налог для продавца-физлица: исходя из кадастровой стоимости или из рыночной?

Какую цену использовать в сделках, рыночную или кадастровую

Напомню, что кадастровая стоимость - это базовая стоимость недвижимости, чем она больше, тем больше налогов поступает в бюджет государства, а кадастровая стоимость - исходные данные для расчета налогов (налога на доходы у физлиц и налога на имущество у организаций).

Изначально планировалось сделать кадастровую стоимость равной рыночной стоимости недвижимости, однако в регионах это далеко не всегда так и кадастровая стоимость не отражает рынок.

После проведения массовой кадастровой оценки в регионах, которая по закону проводится раз в несколько лет, кадастровая стоимость может увеличиться даже в несколько раз!
Свои права собственникам приходится отстаивать.

Есть перекосы в проведении кадастровой оценки, и налоговики смотрят на последнюю оценку, рассчитывают исходя из неё налоги.

В сделках по отчуждению недвижимости за сторонами законом не закрепляется обязанность устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта. Сделки могут проходить по цене ниже кадастровой и даже рыночной цены. Цены сделок между двумя неаффилироваными лицами признаются рыночными.

При этом сделки между взаимозависимыми лицами (головной и дочерней компаниями, например, или между компаниями с одним собственником) будут особенным образом проверены налоговыми органами.
А цены даже в сделках между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не обратилась в суд и не доказала обратное.

Если будет доказано (в частности, доказано ФНС), что установление такой заведомо низкой цены было связано с получением налоговой выгоды, в этом случае налоги будут доначислены, а нарушителям грозит штраф.

Налоговый кодекс и последние решения Верховного Суда гласят, что налоговая служба не в праве контролировать эти сделки, однако реальность такова, что есть судебные решения, подтверждающие доначисление налогов при льготной продаже недвижимости дочерним предприятиям без какого-либо обоснования цены.

Отчет об оценке перед проведением подобных сделок мог бы стать значительным аргументом. Оспаривание же решения о доначислении налогов в арбитражном суде выявит сокращение компанией активов и в итоге не удастся избежать налоговых претензий.
Поскольку сделка сначала была совершена по цене ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям - участникам сделки не удалось доказать, что сделка проводилась по рыночной цене недвижимости.

Продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости

Есть случаи, когда продается недвижимость по цене ниже её кадастровой стоимости, а объект был в собственности продавца менее 3-х лет.

Налоговики сейчас проверяют все сделки с недвижимостью, зарегистрированные в Росреестре, которые совершались по цене ниже чем 70% от кадастровой стоимости.
Что будет, если вы продали свой объект по цене ниже чем 70% от кадастра и налоговая это отметила?

Если налоговикам удастся доказать умысел (налоговую оптимизацию), то будут доначислены штрафы и пени. Вам придётся после продажи платить НДФЛ с полной кадастровой стоимости, а не от цены продажи (или рыночной стоимости).

То есть если кадастровая стоимость объекта завышена (превышает рыночную), вы вынуждены платить завышеный налог на период владения недвижимостью, а затем после продажи объекта налоговики начисляют ещё и НДФЛ от этой завышеной стоимости.

Что необходимо сделать собственнику в таком случае? Если в собственности продавца объект находился менее 3-х лет, то возможно, сначала нужно было оспорить его кадастровую стоимость, а затем продавать.

Но вот оспаривание кадастровой стоимости довольно длительная процедура, можно безуспешно пытаться сделать это в комиссии Росреестра, затем идти в суд, это может затянуться на полгода.

Как альтернативу можно предложить сделать отчет об оценке, чтобы обезопасить себя.
Перед проведением сделки с недвижимостью ознакомьтесь с законодательством, обратитесь к специалистам. Это могут быть юристы или оценщики.

• Онлайн оценка недвижимости - что гадание на кофейной гуще
• Форс-мажор для сделок в 2022 году и судебная практика
• Занижать цену продажи будет незачем
• Альтернативные способы увода недвижимости
• Предварительный договор в сделках с недвижимостью
• Продажа действующих ПВЗ Яндекс Маркет и OZON, готовый бизнес в Саратове