На рынке складов отмечаются появление новых форматов и рост интереса к ним инвесторов

Материал 2017 года
Рынок складов и логистики, как наиболее гибкий сегмент коммерческой недвижимости, эволюционирует, в этом уже нет сомнений. Об этом в один голос говорят эксперты, признанные авторитеты теории и практики арендных отношений. К новым форматам складской недвижимости, пользующимся спросом у ритейла, внимательно присматриваются инвесторы.

Ритейл формирует спрос и новые форматы складов

Отметим закономерность на столичном рынке складской недвижимости: в 2016 году около 73% всех складских площадей были построены в формате build-to-suit (в 2015 году - около 29%).
Компания-ритейлер строит с помощью девелопера склад по индивидуальному проекту в соответствии с логистической моделью и при этом привлекает внешнюю организацию для технического надзора за строительством. В результате ритейлер получит именно тот склад, который именно ему нужен.

Среди сделок со складами в прошлом году преобладала аренда, а показатель ввода новых складов в России был худшим за последние пять лет. Таким образом, формат спекулятивных складов сейчас фактически не развивается.

Что отмечают специалисты в этом году на рынке складской недвижимости?

Тенденция сохраняется, в структуре спроса преобладает аренда. Основу спроса продолжает формировать продовольственный ритейл, доля которого не менее 30%.
Потребность в новых складах исходит традиционно как от компаний федерального масштаба, так и от локального бизнеса.

Мы уже писали про череду крупных сделок по строительству складов для компаний, представляющих интернет-торговлю. Онлайн-ритейл сильно активизировался - это создание и расширение сетей т.н. «центров исполнения заказов», превращение складов в торгово-выставочные залы с пунктами выдачи товаров.

Логистика для e-com меняется, появляются новые форматы складов, такие как кросс-докинг. Арендуются не склады в классическом их понимании, а отформатированные под нужды заказчика доки - вытянутые помещения с шириной до 30 м, позволяющие быстро перераспределять товар внутри.
Подобный формат аренды может подтолкнуть девелоперов к спекулятивному строительству в регионах для ритейла и повлиять на развитие оптово-распределительных центров вообще.

Инвесторы готовы вкладывать деньги в склады

Складская недвижимость в России сейчас является активным сектором коммерческой недвижимости. Вакантных площадей в складских терминалах меньше, чем в офисном или торговом секторах. Этим в том числе объясняется интерес профессиональных игроков.
Но основные "пользователи" складов также проявляют к ним интерес - это крупные продовольственные ритейлеры, арендовавшие их ранее, а теперь обозначившие тренд на выкуп помещений.
Среди инвесторов есть и международные компании. В конце прошлого 2016 года инвестиционный фонд Raven Russia объявил о намерении вложить в рынок складской недвижимости России около 300 млн долларов.

На данном этапе опросы среди российских предпринимателей (информация компании DEGA Development) показывают, что около 20% респондентов готовы инвестировать деньги в коммерческую недвижимость как объект арендного бизнеса.
Склады, построенные в последние год-два по заказу арендаторов, дают 12% годовых на вложенные деньги и окупаются таким образом уже через 8 лет.

Что касается нынешнего положения со складской недвижимостью в регионах, там сохраняется нехватка качественных складских терминалов. Медленные темпы их строительства и ввода объясняются низкими арендными ставками на рынке.

Изменилась структура спроса на склады. Если раньше крупные девелоперы возводили объекты для 300 больших компаний-потребителей, то сейчас ощущается спрос на предложение малой площади по адекватным ставками для небольших компаний-арендаторов.
Лоты складских помещений 2,5-4,5 тысяч кв. метров, по мнению экспертов, смогут привлечь новых потребителей, которые сегодня не могут позволить себе использовать высококачественные склады.

Кроме того в структуре спроса у ритейла преобладает спрос на мультитемпературные склады, стоимость строительства которых в нынешних условиях (около 60 тысяч рублей за квадратный метр) не вызывает оптимизма у девелоперов.

В то же время современные склады с крупными арендаторами привлекательны для инвесторов, такие объекты с удовольствием принимают банки в качестве обеспечения кредитов. Для уменьшения доли вакантных площадей (в среднем по лучшим предложениям на рынке она составляет 8%) специалисты-аналитики рекомендуют привлекать к управлению складами профессиональных управляющих, знающих, как повысить их удобство для арендаторов и привлекательность для инвесторов.
Капитализация складского комплекса повышается продуманной концепцией, внутренней логистикой и общим дизайном.

На новые для российского рынка модульные форматы помещений, такие как Light Industrial, Self Storage, возникает закономерный интерес инвесторов, основанный на прогнозируемой доходности сегмента в 16%.

Общий тренд региональных рынков складов в целом - активное развитие федеральных розничных сетей, e-com (электронной коммерции) в том числе, формирующих основу спроса в складском сегменте.
Перспективы для развития у рынка складов несомненно есть, что подтверждается вовлеченностью игроков и инвесторов. Ритейл-компании охотно вступают в диалог с девелоперами, в том числе региональными, изучают новые форматы и ищут пути развития вместе с банками и консультантами.

Собственники бизнеса чаще обращаются к консультантам, обосновывая необходимость внешнего консалтинга снижением риска ошибок, большей эффективностью, экономией времени, людских и финансовых ресурсов.
Консультант исходя из личного опыта предлагает наиболее эффективное решение в каждом конкретном случае. Профессиональный консультант знает рынок, ограниченные по времени специальные предложения, имеет отличные навыки переговорщика и возможность выбрать лучший склад из всего перечня предложений на рынке.

• Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
• Распределительный центр сети магазинов-дискаунтеров арендует складские терминалы в Саратове
• На рынке складской недвижимости отмечаются оптимизация и строительство складов «под ключ»
• Рост онлайн-торговли добавил инвестиционной привлекательности складской недвижимости