Рынок индустриально-складской недвижимости России характеризуют устойчивость, появление новых форматов и спроса на покупку

В начале 2022 года мы отмечаем устойчивое состояние рынка индустриально-складской недвижимости России, смещение цикла девелоперов, появление новых форматов складской недвижимости и появление спроса конечных пользователей на покупку производственных помещений и складов.

Возвращение активности девелоперов

Цикл деятельности девелоперов сместился минимум на год из-за пандемийных ограничений в экономике, игроки рынка сейчас осознают, что возвращение активности девелоперов не за горами, планируется вывод на рынок объёмов нового строительства, то, что не было реализовано в 2020-2021 годах.

Новые складские комплексы активно поглощают глобальные игроки интернет торговли, такие как OZON и другие монстры, причем в общем количестве сделок растёт доля сделок формата build-to-suit (строительство под заказ).
Заказчиками строительства новых складов являются как промышленные компании, так и крупные дистрибьюторы, а средняя площадь строящихся объектов снизилась в разы: с 30-ти до 5-ти тысяч кв м.

В условиях дефицита качественных производственных и складских площадей, особенно в столичных регионах (Москва и С.-Петербург) растёт спрос на земельные участки площадью от 1-го до 1,5 Га со стороны девелоперов под строительство складов или производств, и одновременно выросли темпы освоения земельных участков девелоперами, да и самими конечными пользователями.

Устойчивость рынка индустриально-складской недвижимости

Участники рынка, в первую очередь консультанты и собственники, отмечают вторую тенденцию - стабильное положение, устойчивость рынка индустриально-складской недвижимости в период коронакризиса.
Очевидно, что этот сегмент рынка коммерческой недвижимости реагирует не так активно на изменение внешних условий, как например, офисный рынок или торговая недвижимость.

Стоит отметить, что ставка капитализации складской недвижимости в 2020 году превысила аналогичную у офисной и сравнялась со ставкой торговой недвижимости на уровне 11,25% (данные для Санкт-Петербурга).

Вакансия на складах активно не росла вопреки ожиданиям клиентов - потребителей складских услуг.
Поскольку новые качественные проекты вводятся в экслуатацию практически заполненными арендаторами, ждать роста уровня вакансии так же не приходится. Возможно, стабильности положения в секторе способствовала и дороговизна переезда складов: перемещение стеллажей, перевозка товаров фурами на новую локацию стоит миллионы рублей.

Также в начале пандемии ощущался повышенный спрос на товары со стороны потребителей, это сыграло свою роль в укреплении положения складского сегмента. Росла онлайн торговля и активно поглощала складские площади.

Ставки аренды корректировались незначительно несмотря на востребованность складов и производственных помещений всех классов. Собственники перестали давать скидки и предоставлять дисконты арендаторам.

Кроме этого, сегмент сам развивается - в столичных регионах специалисты отмечают появление нового формата складской недвижимости Light Industrial (широкого распространения он пока не получил и в виде кейсов недоступен).

Развивается формат ОРЦ (оптово-распределительных центров) - комплексов сооружений и оборудования, предназначенных для первичной или глубокой переработки, упаковки и реализации сельхозпродукции.

Спрос пользователей на покупку производственных помещений и складов

Тенденция по рынку - спрос на покупку производственных помещений и складов со стороны конечных пользователей.
В производственном сегменте есть уникальная особенность - компании находятся в поиске новых помещений на протяжении нескольких лет.
Несмотря на рост спроса, сделки единичны ввиду ограниченного предложения.

У каждого производства сформировались высокие требования к площадкам по локации, транспортной доступности, техническим характеристикам и инженерным коммуникациям.

От своих высоких требований клиенты не готовы отказываться даже в условиях дефицита предложений, они выбирают путь оптимизации либо каких-то временных решений.

Тормозит сделки дефицит подходящих предложений и вопиющая бюрократия банковских организаций по согласованию условий, оценке и выдаче кредитного плеча покупателям.

Серьёзной мотивацией к смене площадки могут служить расширение производства и запуск новых линий или планируемая собственником продажа объекта и вынужденный снос строений.

По материалам компании Skladmaps.

• Инвестиции компаний реального сектора в производственную недвижимость
• Реализовать отложенный спрос на коммерческую недвижимость по старым ценам